Николай Мальнев

директор департамента развития каналов дистрибуции АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк»

Квартирный вопрос — один из самых острых и сложных. Казалось бы, решение на поверхности — ипотека. Но из-за незнания или боязни решиться на такой серьезный шаг одни предпочитают ютиться в «однушке», другие — временно обосноваться в квартире родителей, третьи и вовсе просто десятилетиями снимают жилье. «Кабала», «добровольное рабство на 30 лет», «жить на одну зарплату»… каких только определений не найдется для ипотеки, однако собственная квартира так и остается в мечтах. Сегодня мы развеем семь самых распространенных страхов, которые останавливают будущих заемщиков от оформления ипотечного кредита.

«У меня плохая кредитная история, банк мне точно не оформит кредит»

Не делайте поспешных выводов при оценке своей кредитной истории. Если даже раньше вы допускали просрочки по обязательным платежам или вам несколько раз отказали в выдаче кредита, это еще не означает, что вам обязательно откажут при оформлении ипотеки. По заявке на ипотечный кредит банки с пониманием относятся к наличию незначительных по длительности просрочек. Главное, чтобы у вас не было действующей просрочки на момент обращения в банк за ипотекой. В любом случае нельзя отчаиваться, нужно прежде всего разобраться, связан ли отказ в одобрении с кредитной историей.

Как это сделать?

Здесь важно понимать: оценка кредитного риска в разных банках проводится по-своему, и велик шанс, что в одном из банков ипотеку все же одобрят.

«Я слышал, что после оформления ипотеки банк-кредитор может продать мой кредит другому банку или компании специального назначения и у меня изменятся условия его погашения»

На самом деле практика уступки кредита (продажи закладной) весьма распространена на рынке. Для банков это обычный процесс наращивания бизнеса, и такие сделки проходят регулярно. Как правило, получая звонок или уведомление о продаже кредита другому кредитору, заемщик испытывает тревогу, что изменятся условия договора и обслуживания.

Однако…

Договор не теряет юридической силы, все условия кредита остаются прежними, даже при смене банка, где второй не имеет права их изменить. Что касается обслуживания, то при формировании межбанковской сделки банк-покупатель обязательно предусмотрит бесплатный способ исполнения обязательств. Возможно, он предложит вам открыть счет и воспользоваться сервисами дистанционного банковского обслуживания. Часто проданный кредит остается на сопровождении в банке-продавце, и тогда для заемщика технически ничего не изменится, он продолжает взаимодействовать по обслуживанию со своим прежним банком. Внимательно читайте уведомление о продаже вашего кредита, там указана вся необходимая информация, в том числе и процедура получения документов после погашения кредита.

«Ипотечная сделка — сложный, дорогой и неясный процесс»

Это, наверное, одно из самых распространенных опасений. Любой процесс, связанный с большими суммами денег, в том числе ипотечная сделка, требует повышенного внимания и концентрации: вы должны понимать, что подписываете и какие последствия это влечет. Но сама процедура одобрения и получения кредита сейчас занимает считаные дни, а в некоторых случаях — всего несколько часов вашего времени. На практике большую часть времени заемщик тратит не на получение кредита, а на выбор той недвижимости, которую собирается купить.

Первый шаг

Самое главное — оценить необходимость приобретения жилья и свои финансовые возможности, после чего вы точно сможете ответить себе на вопрос «Стоит ли оформлять ипотеку?».

Второй шаг

Исходя из суммы желаемого займа, вы легко сможете рассчитать ежемесячный платеж на сайте любого банка, который работает с ипотекой. Обратите внимание на действующие программы, возможно, у вас имеется материнский капитал, вам доступна военная ипотека или другие льготы. Благодаря поддержке государства сейчас действуют две программы приобретения строящейся недвижимости с использованием ипотеки со сниженной процентной ставкой.

Третий шаг

Для первоначальной заявки вам не потребуется много документов: паспорт, копия трудовой книжки и справка о доходах. Кроме того, банк может запросить СНИЛС, ИНН и дополнительные документы супруга либо созаемщика. Справки и копию трудовой вам подготовят в отделе кадров вашей компании. Как правило, такая процедура занимает пару дней.

Если вы обращаетесь в банк, на карту которого получаете заработную плату, то трудовая и справки могут и вовсе не потребоваться, финансовая организация и так знает, где вы работаете и сколько получаете. Важный момент: если вы являетесь участником зарплатного проекта банка, в который подаете заявку на ипотеку, то, скорее всего, получите преференции по ставке.

Шаг четвертый

Критически отнеситесь к значению процентной ставки, которую вам предложили. Стоит получить одобрение в нескольких банках, чтобы понимать общую картину и иметь возможность сравнить условия займа, тогда вам проще будет принять решение.

Шаг пятый

Положительное решение о выдаче ипотеки, как правило, действует три месяца. Вам только остается выбрать квартиру по сердцу и цене. Попросите вашего менеджера перечислить вам дополнительные расходы по сделке — сколько будет стоить оценка, регистрация, аккредитив или ячейка. Внимательно отнеситесь к выбору страховой компании. Банк предложит вам перечень согласованных страховых компаний, получите стоимость полиса в каждой из них (или пусть это сделает менеджер), чтобы выбрать лучшее предложение. Сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации.

«Чтобы подать заявку на ипотечный кредит, надо лично прийти в банк»

Сервисы дистанционного банковского обслуживания шагнули далеко вперед, и теперь на сайтах ведущих банков заявку на ипотеку можно оформить даже через смартфон, не вставая с дивана. Также в данных сервисах можно получить решение по заявке, а в особо продвинутых случаях — прикрепить документы по выбранной недвижимости, получить решение по ней, заказать страховку и оценку и назначить дату сделки. Часто в кабинете заемщика реализован чат с вашим кредитным экспертом, где вы сможете задать вопросы. Таким образом, в банк вы можете приехать только один раз — на подписание документов. Кроме того, вам не потребуется посещать МФЦ, чтобы зарегистрировать ваш договор приобретения. Банк предложит вам сервис электронной регистрации, где подача на оформление недвижимости осуществляется также через смартфон.

«Получить льготный ипотечный кредит могут только многодетные семьи или люди, имеющие связи»

Сегодня банки предлагают огромное количество льготных целевых ипотечных программ для различных категорий заемщиков. Самые популярные из них известны всем — это «Ипотека с господдержкой» и «Дальневосточная ипотека», при этом, кроме широко разрекламированных государственных программ, вы можете отрегулировать свою процентную ставку с применением различных дисконтов. Для этого изучите предложение ипотеки на сайте банка — скидку по ставке могут получить зарплатные клиенты, клиенты со страховкой, имеющие официальный доход или те, кто подал заявку через кабинет заемщика на сайте кредитной организации. Тем самым итоговая ставка может быть приятно снижена.

«Ипотечный кредит — долговременный кредит, не ясно, что будет с работой, доходом и мной через 5—10 лет»

Действительно, при оформлении ипотечного кредита многие выбирают длительные сроки кредитования: 20 или 30 лет, и понятно почему: меньше ежемесячный платеж. Однако на практике среднестатистический ипотечный кредит полностью закрывается за десять лет.

Почему так происходит?

После получения ипотечного кредита заемщики адаптируются к присутствию дополнительных трат среди привычных статей расходов и перестраивают бюджет с учетом платежа по кредиту. Как только это происходит, а также заканчиваются расходы на ремонт, многие домовладельцы начинают откладывать те или иные суммы, которые в дальнейшем идут на частичное погашение ипотеки. Таким образом, кредит можно полностью закрыть гораздо раньше.

А что с рисками?

Один из способов закрыть риски невозврата кредита при чрезвычайной ситуации — страхование, как имущественное, так и страхование жизни и здоровья заемщика. Отдельным видом стоит титульное страхование (если речь идет о вторичной недвижимости), многие заемщики им пренебрегают, а оно очень поможет при возникновении претензий на недвижимость со стороны третьих лиц.

Личное страхование (жизни и здоровья) является гарантией, что кредит будет погашен страховой компанией при несчастном случае. Не поленитесь прочитать полностью правила страхования, там вы точно узнаете, что входит в перечень страховых случаев и когда вы вправе рассчитывать на компенсацию. Многие заемщики относятся к страхованию как к дополнительным расходам, однако на самом деле страхование выгодно вдвойне: вы получаете уверенность в завтрашнем дне и скидку по ставке.

Проанализируйте как можно детальнее ваши финансовые обязательства, текущие и будущие доходы. Конечно, никто не застрахован от потери работы или иных источников дохода, но четкое понимание вашего финансового состояния поможет справиться со стрессом и спокойно найти источник дохода, не выходя на просрочку. Помните и про законодательно закрепленные ипотечные каникулы — по ряду оснований вы можете не вносить ежемесячный платеж до полугода.

«Ипотека существенно ограничивает меня, если я решу сменить жилье на квартиру большей площади или в другом регионе»

Сегодня банки спокойно дают согласие на реализацию ипотечной квартиры при условии, что кредит будет погашен после сделки, для чего осуществляют за такой сделкой контроль и требуют проводить ее на своей территории. Кроме того, сейчас существуют и специальные ипотечные программы банков для покупки заложенной квартиры: ставка на период погашения «чужого» кредита может быть несколько выше и снижается после снятия предыдущего обременения. Интересная особенность: поскольку зачастую такие квартиры приобретаются с использованием кредитных средств, продавец квартиры рефинансирует свой кредит в банке покупателя, чтобы сделка прошла проще.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции